我国房地产销售为预售制，预售资金是房地产企业的重要资金来源，缩短了资金回笼周期，推动了房地产市场快速发展。然而开发商预售房屋时，房屋尚未建完，付款时间与房屋过户时间相距很长，期间存在很大变数，逾期交付是常有之事，若不幸遇到工程烂尾，购房者多数维权无门，房钱两空、血本无归！很多人在没有看到房子的情况下，交出了几百万元的首付款和银行贷款，然而几年后房子却变成了烂尾楼，还有几十年的贷款需要按月还，购房者无奈只能为生机所迫，住在没有水电的半成品楼房里的新闻屡见不鲜。

       当商品房出现烂尾时，众多债权人一定都会存在损失，如何在购房者、施工企业、土地抵押权人、供应商、民间借贷债权人、开发商的职工、税务机关等众多利益受损者中分配损失就是个首要问题。2023年4月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》开始施行，国家在这些排队等分钱的债权人中，给了购房者最大的保护！

      对于普通购房者来说，《批复》中一些专有的法律名词可能有些难懂，下面我们来解析一下这些词句用通俗的话来说是什么意思。

       商品房消费者本身并没有法律上的定义，主流观点是以居住、使用为目的，向房地产开发企业购买新建民宅的个人。根据定义，有一些主体可以较明确地排除：一是法人组织等非自然人购买房屋；二是土地性质或房屋用途为非居住用地；三是二手房、农村自建房等非“商品房”；四是以投资、炒房为目的进行购买的购房者。

       根据《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项规定，“居住”标准是使用性质为住宅，即不包括公寓、写字楼、商铺等，且在当地名下无其他用于居住的房屋，即不包括二套房、多套房。根据司法判例，如果其配偶、子女名下有其他住宅或者房屋为别墅、大平层等豪宅可能也会影响被认定为“居住”。

       那么像公寓、写字楼、商铺的购房者，没有优先保护的特殊利益，发生纠纷时如何维权？如果想要解除买卖合同，可能只能作为普通债权受偿，很难得到保障。在一些情况下，选择按照比例承担后续修建费用则可能损失更小。比如启动重整程序时，可以将商铺、写字楼的运营价值作为筹码与投资人协商，即用商铺租金折抵购房者按比例应承担的修建费用，以无租金或较低租金提供重整投资人运营一定期限，修建至竣工验收后即可办理相关过户手续（后续系列文章当中会进一步分析此类购房者的维权路径）。

      法律意义上的交付并不同于生活中的支付交换，如交房时的领钥匙动作，而应该是物权的转移占有。商品房作为不动产，转移占有需要变更登记。即在特定情况下，买房人可以向法院起诉，主张房企将不动产变更登记至自己名下。

     “不能交付且无实际交付可能”这一要件在实践中并不容易达到，比如逾期交付（但如果经催告后在三个月的合理期限内仍未交付，可以根据《民法典》第五百六十三条要求解除合同）就不属于，即使停工达到一定程度，也不一定属于“无实际交付可能”。在当前暂无进一步实施细则情况下，判断房屋“不能交付且无实际交付可能”应该抱着谨慎地态度。以贷款方式购买房屋遇到房企逾期问题时，为了符合《批复》要求支付全部价款，可能存在续供之后被认定为不构成“房屋不能交付且无实际交付可能”的情况，那么此时购房者将遭受更大的损失。

       不过以下几种情况则比较容易被认定：一是房企已注销、被吊销、被责令关闭、停止营业；二是房企有关资质被吊销；三是项目被责令终止，如规划、建设、施工许可证被行政机关撤销等；四是宣告破产。

      其他债权作为一个兜底条款是否可以涵盖全部债权，答案当然是否定的，比如被拆迁人对拆迁安置房产的优先权就优于购房者的超级优先权。关于权利如何排序，可以确定的是购房者的超级优先权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权、一般不动产物权期待权、其他普通金钱债权，此外当其他债权发生冲突时，我们可以等待将来的司法裁判给出裁判标准。