近日，南京市律师协会揭晓2024年度房地产典型案例评选结果，我所刁长江律师撰写的《第三人的完美狙击（3.0）》荣获2024房地产法律业务典型案例三等奖。这一荣誉不仅是对永衡律师专业能力的高度认可，也是对永衡所在房地产法律业务领域深耕细作的肯定。

在诉讼中利用第三人身份完美狙击

为国有资产挽回四亿余元损失

—— 回顾在一起房地产诉讼案件中D公司的成功应对策略

案情简介

一、当事人情况

原告：连云港A房地产开发有限公司（下称A公司）；

被告一：连云港市B投资发展有限公司（下称B公司）；

被告二：江苏C投资集团有限公司（下称C公司）；

第三人：江苏D置业发展有限公司（下称D公司）。

二、基本案情

A、D公司为房地产开发公司，B公司为某地方政府的投资平台公司，C公司为B公司的独资股东。

2015年12月-2016年1月间，B公司依托政府的行政手段，以主动替D公司偿还担保债务的方式，强制与D公司签订协议，将D公司正在开发的近10亿元实际价值的地块及地上建筑物以总价1.837682亿元的价格低价收购。至此，B公司基于与D公司之间签订的《协议书》、《补充协议书》、《备忘录》等，取得D公司开发的A地块国有建设用地使用权（包括建筑物、构筑物及附属配套工程，以及涉案地块的国有建设用地使用权）。

2017年4月6日，B公司与A公司签订《协议书》，约定将上述资产以受让价格（原价）1.837682亿元，加上基本财务利息1081.9万元（合计：19458.72万元）的价格转让给A公司。

合同签订过程中，A公司就与B公司约定了优厚的分期付款条件。同时，地方政府的相关负责人还试图通过调整容积率（以形成政府会议纪要的方式），让A公司获取更大利益。后因群众举报，相关容积率未能得到调整。

在A、B公司之间合同履行过程中，B公司故意不履行部分合同义务（未交付C-2地块，所占份额极小），给A公司留出拖延全额支付合同价款的理由。在B公司“违约在先”的情况下，A公司默契地行使了所谓的抗辩权，在支付5314.12万元后，结欠B公司1.4146.10亿元尾款一直不予支付，即B公司尚有1.4146.10亿元尾款（尚不含利息）未能收回。

D公司当时因客观情形，在与B公司签订《协议书》前，就已将整个项目的物业管理用房交由某物业公司使用。

A公司通过对上述地块的开发与销售，获利约10亿元并及时将这些销售所得避开政府的资金监管得以转移。成讼之前，A公司名下基本上已没有任何实质资产。

A公司在2022年6月向人民法院提起诉讼，列B公司及C公司为共同被告，列D公司为第三人，诉请判决B公司、C公司连带赔偿A公司4.17亿元计容面积损失并交付500平方米的物业用房。A公司在诉状中未明确要求D公司承担何种责任。

B公司在A公司起诉的同一天，也向人民法院提起诉讼，追索前述1.4146.10亿元的合同尾款。

案件焦点

在本案的起诉、应诉过程中，存在着诸多奇诡之处。D公司在收到应诉文书后，便积极委托律师着手案件的应诉准备工作。D公司认为，A公司尚有1亿余元的应得款项尚未收回，此次涉诉又面临着约五亿元的赔偿风险，而且当初涉案的诸多政府官员已经离任（有的已被追究刑事责任）。按理来讲，B、C两家公司应当积极准备应诉，来全面回击A公司的诉讼请求，从根本上有着与D公司一致的诉讼目标。期间，D公司也曾多次联系B公司，希望争取联手来应对此次诉讼。但得到的回应却让人大跌眼镜，B公司称：相应的诉讼策略须经当地党委政府的党政联席会议研究决定，并流露出令人不解的消极应诉态度。

基于以上客观情况，结合本案的法律事实及相关法律规定，笔者为D公司概括出本案的以下案件焦点：

一、A公司为何要将D公司列为案件第三人？A公司是否会在诉讼中撤回对D公司的起诉？

二、A公司与B（C）公司之间究竟是什么关系？

三、B公司与D公司之间的房地产转让协议是否有效？是否超出相应的除斥期间？

四、A公司与B公司之间的房地产项目转让协议是否有效？相应的法律后果如何？

五、A公司以“政府会议纪要载明的拟调整其受让地块的容积率未能实现”为由，主张赔偿4.17亿元的诉讼请求能否成立？

六、A公司的其他诉讼请求能否成立？

七、B（C）公司的诉讼态度及诉讼策略如何？D公司又将如何应对该案的诉讼？

办案思路

一、围绕以上案件焦点，笔者梳理、分析并确立如下办案思路：

1、积极与B公司（包括政府部门）取得联系，了解当地政府及B公司的诉讼策略和诉讼思路。

2、书面请求当地政府部门召开专题会议，以确定B公司的诉讼策略。

3、从根本上，争取先行否定B公司与D公司之间房地产转让协议的效力。

4、牢牢抓住“国有资产未经招标拍卖挂牌且被低价处置”这一核心事实，主张A公司与B公司中间的合同无效。

5、抓住“A公司受让地块的容积率受整个地块规划的容积率制约，政府部门已无法调增”的客观事实，狙击A公司的赔偿计容面积损失诉求。

6、请求人民法院以本案涉嫌刑事犯罪（滥用职权、低价处置国有资产、贪腐犯罪等）移送刑事案件侦查机关进行查处。

7、要求A公司向人民法院提供其开发、销售案涉房地产地块的销售明细，证实案涉地块的实际价值。

8、向法庭揭示“B公司的诉讼代理人恰恰是当初案涉两组协议的起草者与经办者”这一重要背景。

9、通过论证物业用房的物权归属以及涉诉时的占有与使用人，证明D公司没有义务交付物业用房。

二、遵循上述办案思路，笔者在庭审中开展了以下工作：

1、在第一次庭审（证据交换）时，秉持简明扼要的原则，提出如下口头答辩意见（简洁版）：

（1）本案案值超过5亿元完全是A公司人为炮制出来的。

（2）要求A公司明确其诉讼主张所依据的请求权法律关系。

（3）本案的审判结果在法律上与D公司确实有利害关系，D公司是适格的第三人（防止A公司撤回对D公司的起诉）。

（4）A公司主张的诉讼请求及基础法律关系与A、B公司之间的相关合同约定不符。

（5）A公司在两组(A公司与B公司之间、B公司与D公司之间)合同无效的情况下，向法院提出的诉讼请求应当全案予以驳回。

（6）C2地块未交付并非D公司的违约行为所导致。

（7）不论物业用房及五套商品房的售房款是否交付，都不能归结为D公司的违约行为。

（8）在本案中A公司及B公司无权处置了案外人财产，法院应当通知相关权利人参与本案诉讼。

（9）B公司部分人员与A公司进行合谋低价出售国有资产的案件事实，D公司请求法院将该犯罪线索移交相关司法部门处理。

（10）A公司作为一个专业的房地产开发公司，其当然应当知道A区的容积率应当受限于最初的审批文件以及A1区、B区、C1区、D区的既有容积率。

（11）A公司主张其接手楼盘时是烂尾楼，纯属子虚乌有，其被迫接受楼盘的说法与客观事实严重背离。

（12）请求法庭责令A公司提供所谓的A1区销售明细，证实A公司的暴利收入情况。

（13）A公司将11亿元左右的资产攫为己有，导致国有资产流失近11亿元。同时，又在诉讼中莫须有地编造了4.17亿元损失，试图进一步侵吞国有资产。

（14）开发商无权处置物业用房。目前D公司并没有占用或使用案涉物业用房。

2、在第一次庭审过程中，D公司对A公司的主要诉讼证据提出了如下质证意见，向主审法官有效地揭示了案件真相：

（1）针对A公司证据二，《2016年11月16日A区资产转让相关费用协调会会议纪要》，指出该证据第二项中关于土建费用处理问题，该费用未经评估，违反法定程序，应属无效。该证据第四项中物业用房问题，对应摊面积的价值没有评估，违反法定程序，应属无效。因该物业用房属于全体业主共有，应由相应的物业公司使用，A公司无权要求B公司或D公司向其交付。

（2）针对A公司证据三，2015年12月24日D公司和B公司《协议书》、两份补充协议书、备忘录，指出该组证据中约定的转让资产包含了案外人对位于C2区内享有所有权的办公楼，侵害了案外人的合法权益，协议中对办公楼的转让约定无效。该组证据中对8栋住宅楼和零星工程费用等未经评估，违反法定程序，应属无效。协议书第十条约定该协议自全部转让资产交接完毕时生效，因物业用房没有交付，故即便该组证据所有约定均有效，但因不具备约定生效条件，导致该转让协议至今没有生效。

（3）针对A公司证据四，《2017年3月22日区长专题办公会议纪要》，指出该会议纪要违反了法律强制性规定，不具有法律效力。首先，根据《中华人民共和国企业国有资产法》及《企业国有资产交易监督管理办法》的规定，转让国有资产的，应当依法评估，并在产权交易场所进行，征集受让方，采取公开竞价的方式交易。原被交易的资产属于国有资产，虽经政府同意，但仍应按照法定程序转让。其次，会议虽原则上同意转让事宜，但同时要求B公司在征求法制办等部门意见的基础上，对相关事宜进一步完善。说明本次会议对转让事宜并没有批准，而是要求进一步完善，完善后的最终协议仍需报政府批准。

（4）针对A公司证据五，A公司与B公司于2017年4月6日签订的《协议书》，指出该协议属于无效协议。首先，该协议系国有企业资产转让协议，违反《中华人民共和国企业国有资产法》及《企业国有资产交易监督管理办法》规定的法定程序。（A）转让的资产没有经过评估。（B）没有在规定的交易场所进行。（C）没有依法征集受让方，没有采取公开竞价的方式交易。（D）该协议没有经过政府批准。其次，A公司和B公司恶意串通、损害国家利益，造成巨额国有资产流失。最后，转让的资产包含了案外人的办公楼，但B公司未支付相应对价，其无权对办公楼进行处分。

3、在第一次庭审过程中，D公司还准备了如下证据来证实自己的诉讼观点：

（1）第一组证据：记账凭证两份、税收缴款书一份、委托书一份、地方税申报表一份。证明：2016年5月3日，案涉资产变更至被告B公司（指定子公司）名下。A公司和被告B公司之间的转让标的是国有资产，而非合同权利，B公司与D公司之间存在明显的恶意串通，意在损害国家利益。

（2）第二组证据:案外人办公楼房产证及办公楼现状照片各一份。证明：B公司和D公司签订转让协议书时，C2地块上办公楼的权属，登记在案外人名下且至今办公楼仍未拆除且未交付。

(3)第三组证据：房屋预售许可证一份。证明：（A）B公司强行收购D公司资产前，D公司已经取得预售许可证且对部分房屋进行预售，D公司不存在真正的财务危机，资产被收购纯属政治迫害和财产掠夺。（B）在地块开发、预售顺利的情况下，B公司放着即将到手的利润不赚，却让A公司以低价且分期付款的方式受让案涉资产，涉嫌违规违纪违法。低价出让国有资产亦构成刑事犯罪。

（4）第四组证据：物业服务合同备案证明、物业服务收费标准备案表、前期物业管理中标通知书、公证书各一份。证明：（A）某物业服务公司通过法定程序取得A区的物业服务资格，物业用房交由该公司使用符合法律规定。（B）A公司不是物业用房的所有权人，也不是物业服务单位，A公司无权要求D公司向其交付物业用房。（C）D公司无法履行交付物业用房的义务。

（5）第五组证据：价格询价明细表。证明：（A）B公司和D公司对国有资产转让需要进行价格评估的规定是明知的。B公司和D公司于2017年4月6日签订合同，而询价结论是在2017年6月9日出具的，这说明交易双方明知交易违规，为逃避责任追究，后补了一个询价结论。（B）询价表中土地的价格和一年半之前D公司资产被强行收购时的评估价格几乎一致，询价结论明显偏低。（C）询价和价格评估报告性质不同。(D)本询价表故意规避在建工程和即将开发项目的巨大利润空间，隐瞒转让资产给国家造成巨额损失的事实。

4、在第二、三次庭审过程中，D公司陆续向人民法院证明、阐述、重申了如下庭审意见：

（1）本案的房地产项目转让存在特定背景，该背景涉及严重的贪腐犯罪。

（2）B公司在履行其与D公司之间的合同时，通过故意违约（留出较小的合同义务而不履行），给D公司留出拖延全额支付合同价款的借口，导致国有资产进一步流失。

（3）A公司在合同签订后，历时五年，仅支付5314.12万元，却仍“冠冕堂皇”地欠付1.4亿余元，导致如今A公司反过来以B公司违约为由，起诉B公司和C公司，提出超过5亿元的赔偿请求。

（4）A公司对A地块进行开发与销售，获利约11亿元。该11亿余元的开发利润当然属于不折不扣的国有资产损失金额。

（5）D公司和B公司之间的资产转让违反法定程序，未经由履行出资人职责的机构决定，未经有资质的机构对资产价值进行评估，未在在依法设立的产权交易场所征集竞购人，未采取公开竞价的交易进行交易。

（6）本案资产转让给A公司时，这些资产在本质上属于国有资产，B公司和A公司明知转让的是国有资产，但是仍然铤而走险，为规避评估规定，以极低价格出让国有资产，合谋以“合同权利转让”来定性转让协议，意图掩人耳目，规避相关国有资产的监管法规，存在明显的恶意串通。

（7）在A公司已将全部有效资产转移殆尽，仅留一个空壳公司的情况下，在A公司起诉B公司的同日，B公司也向法院提起诉讼，时间上的“巧合”，恰恰证实了两公司明显存在不一般的恶意串通。

（8）B公司利用相关行政优势背景，以远低于市场价格数亿元的低价将D公司的核心资产掠走。在房地产市场价格迅猛上涨的大环境下，历经一年四个月后，在没有经过评估的情况下，以收购价格原价转让资产，明显造成巨额国有资产流失。

（9）A公司与B公司签订的转让合同中，B公司计算的财务利息截至2017年3月1日，但转让合同签订时间却是2017年4月6日。仅此一项，就导致少收一个多月的利息，造成国有资产损失近百万元。

（10）有人故意放宽对A公司商品房销售款的监管且怠于行使国有债权，放任A公司将相关货币资产转移殆尽。导致十余亿元的国有资产损失已成定局。

（11）在诉讼中，B公司选择故意躺平，拒不抗辩，以极不负责的诉讼态度，承认其违约但是狡辩B公司的违约都是D公司的违约造成的，试图进一步陷害D公司，隐晦地支持A公司的非法权益诉求。

（12）应追加案外人（办公楼的权利人）作为第三人参加诉讼。

（13）A公司与被告B公司于2017年4月6日签订的《协议书》属于无效协议。

（14）D公司和B公司2015年12月24日《协议书》、备忘录未生效且部分无效。主要理由：

（A）《协议书》及附件中约定的转让资产包含位于C2地块东成公司享有所有权的办公楼，侵害了案外人的合法权益，对办公楼的转让无效。

（B）协议约定转让的在建8栋住宅楼和零星工程费用、物业用房的价格认定明显偏低，显失公平，该费用未经评估，违反法定程序，应属无效。

（C）协议书第十条约定该协议自全部转让资产交接完毕时生效，因物业用房及C2地块没有交付，因不具备约定生效条件，该转让协议至今没有生效。

（15）A区房屋已交付业主，该物业用房归全体业主所有，A公司对物业用房不享有任何权利，且该房屋现由物业公司使用，A公司无权要求向其交付。

（16）D公司和A公司之间无合同关系，不是A公司转让合同的相对人。根据合同相对性原理，A公司无权向D公司主张交付。

（17）B公司的违约行为没有造成A公司经济损失。

案件评析

一、案情奇诡，BC公司消极怠战

本案先后经过人民法院的三次开庭审理。审理过程中，各方当事人的表现均出人意料。一是A公司不敢提供销售明细称其电脑故障，被法官识破；二是主要被告B公司采取不抵抗主义，宁愿输掉官司；三是C公司只强调其与B公司之间相互独立，事不关己、高高挂起；四是全案仅有D公司一家在孤立无援的情况下，顽强抗争。该案诉讼形势也一度让主审法官感到困惑不解最后也让主审法官认识到案件的核心事实，D公司提出的证据、事实及诉讼意见最终还是赢得了法官的内心认同。

二、A公司躺平，第三人孤军奋战代为奋勇狙击

庭审中，D公司在得知与B公司联手、配合无望的不利情势下，首先强调B公司（C公司）的莫名其妙“躺平”、“投降”状态，引起法官的好奇与关注，进而围绕以上案件焦点及办案思路，环环相扣展开攻势。在此期间，D公司步步为营、逐项攻坚，基于充分的庭前准备，通过字字珠玑的庭审表达和严谨细致的诉讼逻辑和诉讼意见。D公司的代理人以谦逊平和的姿态，在案涉当事人间不断转圜、寻求良策。恰是其高屋建瓴的庭审策略和对庭审细节的精准把控，取得极佳的庭审效果，最终挽回巨额国有资产流失也维护了D公司的合法权益。

三、为国挽损，第三人坚持乘胜追击，不同意退出诉讼

经过前两次庭审，A公司明显感受到来自D公司强力抗击而形成的强大压迫感，故在第三次庭审之前便向法庭提出撤回对D公司的起诉，而D公司当场表示本案的处理结果与D公司存有法律上的利害关系，即便A公司撤回对D公司的起诉，D公司仍将申请以第三人的身份继续参加本案的诉讼。在此情况下，法庭没有准许A公司撤回对D公司诉讼的申请，该情形在司法实践中极为罕见。

四、原告被迫撤诉，第三人成功完成狙击

庭审闭庭后不久，本案主审法官便给笔者打来电话，告知笔者：在其对A公司数次释明案件可能的结果后，A公司迫于无奈决定撤回起诉。随后，人民法院向各方送达了准许A公司撤诉的民事裁定书，同时裁定A公司承担巨额的案件受理费。

五、抓住要害，尽可能消灭原告的再诉可能

从法律规定而言，A公司撤回起诉后似乎仍有诉权，但是经过D公司的奋勇反攻，已将本案的客观事实及可能的法律责任向人民法院作了全面、详尽的揭示与论证，A公司几乎没有再诉的可能。

六、结果圆满，但仍存遗憾

1、面对B公司以不抗辩主义来迎合A公司诉讼请求的罕见形势，如果没有D公司的强力反击，人民法院很容易被当事人蒙骗。这其实是另一种形式的虚假诉讼，然而该虚假诉讼最终却被A公司的撤诉而得以掩盖。

2、D公司通过不懈抗争，虽然避免了4-5亿元国有资产的流失，但在最后结果上仍存在一丝不确定性，当然不如判决来的彻底。

3、案件背后的黑幕并没有被揭露，真正的公平正义仍在路上，相关人员造成巨额国有资产流失的责任目前仍未得到追究。

4、D公司无从得知B公司以追索合同价款为案由提起诉讼的民事案件，是否也被B公司撤回起诉。

5、人民法院准许A公司撤回起诉之前，也许并没有审查A公司撤诉行为是否损害了相关方的合法利益以及国家利益。但是，归根结底，主审法官还是“完美”地审结了这起烫手的民事案件。

七、竭诚服务，获得各方尊重和肯定

A公司撤诉后不久，笔者意外地接到A公司负责人打来的电话，该负责人竭尽溢美之词地提出，希望聘请笔者为A公司在其他案件中提供法律服务，但是被笔者以存在不确定的利益冲突为由而婉拒。该情形在现实生活中也难得一见，笔者之所以提及，意在揭示法律服务从业人员，只要能恪尽职守、兢兢业业，以事实为基础，以法律智慧为武器，一定能赢得法官乃至对方当事人的尊重和认同。