购房人逾期办证被诉请求的表现及法律适用

作者｜奚传江（江苏永衡所事务所律师，微信号：13701456577）

在商品房预售合同交易中，很多购房人通过按揭贷款形式（包括商业贷款、公积金贷款或者混合贷款等形式）购买房屋，开发商或者担保公司为购房人承担阶段性担保。购房人收房后，有些基于迟延缴纳维修基金、交易税费或其他原因，迟迟不办理不动产产权证及他项权证（以下简称办证），导致开发商或担保公司的担保责任迟迟不能解除。本文主要以商品房预售合同交易中开发商为购房人提供按揭贷款担保，并在合同中约定了逾期办证违约责任条款为讨论背景，结合案例分析具体诉讼请求的情形及法律适用情况，希望对开发商、购房人以及法院裁判相关办证纠纷有些许帮助。

一、业主逾期办证被诉请求的表现

参阅案例：

南京市中级人民法院（2020）苏01民终1735号民事判决书

南京市雨花台区人民法院（2019）苏0104民初6366号民事判决书

南京市雨花台区人民法院（2018）苏0104民初1992号民事判决书

南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初386号民事判决书

南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初3208号民事判决书

泉州市中级人民法院（2018）闽05民终891号民事判决书

福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初581号民事判决书

（一）行为之诉

1、判令被告（购房人）立即办理案涉房屋的不动产权证及他项权证；

2、判令被告（购房人）立即办理案涉房屋的不动产所有权转移登记及不动产抵押登记；

（二）金钱之诉

3、判令被告（购房人）向原告（开发商或担保公司）支付逾期办证的担保费，以担保金额﹡万元为基数、每日万分之﹡标准，自﹡年﹡月﹡日起计算至﹡年﹡月﹡日；

4、判令被告（购房人）向原告（开发商或担保公司）支付逾期办证的违约金，以担保金额﹡万元为基数、每日万分之﹡标准，自﹡年﹡月﹡日起计算至办证完毕之日止；

5、判令被告（购房人）赔偿不按时办证给原告造成的损失﹡万元（最后一天公告的次日，加上免责10日，﹡年﹡月﹡日至﹡年﹡月﹡日共计﹡日，每日按购房款的千分之﹡计收）；

6、判令被告（购房人）向原告（开发商或担保公司）支付律师费﹡元；

二、关于业主逾期办证纠纷的案由

从参阅案例看，主要包括三种案由，分属于《民事案件案由规定》（20201214二次修正）第91.房屋买卖合同纠纷之商品房预售合同纠纷及商品房销售合同纠纷，以及104.保证合同纠纷。

（一）商品房预售合同纠纷

南京市中级人民法院（2020）苏01民终5904号民事判决书

南京市雨花台区人民法院（2019）苏0104民初6366号民事判决书

泉州市中级人民法院（2018）闽05民终891号民事判决书

福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初581号民事判决书

（二）商品房销售合同纠纷

南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初3208号民事判决书

（三）保证合同纠纷

南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初386号民事判决书

参阅法条：

根据民法典第五百九十五条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第六百八十一条：保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。

第六百八十五条：保证合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权债务合同中的保证条款。

民法典中没有关于商品房预售合同的专款规定，此类纠纷引用的合同多属“混合合同”，糅合了民法典中买卖合同及保证合同的特性,但此类纠纷的核心属性应是担保合同。根据最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知，关于案由的确定标准：

民事案件案由应当依据当事人诉争的民事法律关系的性质来确定。鉴于具体案件中当事人的诉讼请求、争议的焦点可能有多个，争议的标的也可能是多个，为保证案由的高度概括和简洁明了，修改后的《案由规定》仍沿用2011年《案由规定》关于案由的确定标准，即对民事案件案由的表述方式原则上确定为“法律关系性质”加“纠纷”，一般不包含争议焦点、标的物、侵权方式等要素。但是，实践中当事人诉争的民事法律关系的性质具有复杂多变性，单纯按照法律关系标准去划分案由体系的做法难以更好地满足民事审判实践的需要，难以更好地满足司法统计的需要。为此，修改后的《案由规定》在坚持以法律关系性质作为确定案由的主要标准的同时，对少部分案由也依据请求权、形成权或者确认之诉、形成之诉等其他标准进行确定，对少部分案由的表述也包含了争议焦点、标的物、侵权方式等要素。

三、关于业主逾期办证纠纷的法律适用

（一）请求购房人办证能否形成判项并被强制执行？

办证属于权利确认，对购房人而言更多是体现权利，也涉及到房地产登记相关政府权利，可否判决要求购房人办证？

第一，办证的责任主体是谁？

根据《不动产登记暂行条例》（20150301施行）第十四条第一款：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初386号民事判决书认为：

案涉房屋应于2010年3月31日前交付使用，现并无证据证明被告对涉案房屋的交付提出过请求或异议，原告亦认为被告已经接收房屋并对外出租。2009年4月，第三人开发商对案涉房屋进行产权初始登记，完成了期房到现房的过渡，若被告根据第三人开发商提供的相关资料即可以办理不动产权利证书及抵押登记。但被告无正当理由拒不办理上述登记手续，行为导致原告的担保责任持续，相关利益受损。违反双方在《担保服务合同》中的约定“乙方在《商品房买卖契约》中约定的交付日期到期时，应及时办理房屋交接手续，并将开发公司提供的办理产权证的相关资料转送至甲方处，同时将办理产权证所需税费一次性预交给甲方，积极配合甲方办理房屋产权登记事宜”，使确定的权利处于受限制状态，不利于不动产交易。故被告应当依约办理上述登记手续，履行其合同义务。

第二，抵押预告登记对于办证及优先权是否有影响？

南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初386号民事判决书认为：

预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动，其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。因此，当不动产物权登记条件已经具备时，若预告登记权利人消极地怠于行使权利，不办理正式登记，必将造成不动产现时权利人权利长期受限，预告登记的不动产亦被置于权利待定状态，使得能够进行交易的不动产无法变动。对于能申请登记而未申请的情形，法律未明确申请登记的主体，若不动产登记条件已成就时，预告登记权利人能够申请而未申请超过三个月的，预告登记失效，若非因预告登记权利人的原因，致不动产登记条件成就后三个月未办理登记的，不适用此预告登记失效的规定。

第三，办证行为能否强制履行？

根据《民法典》)第五百八十条第一款：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

第五百八十一条：当事人一方不履行债务或者履行债务不符合约定，根据债务的性质不得强制履行的，对方可以请求其负担由第三人替代履行的费用。

基于上述规定及实际情况，购房人办证的行为客观上并非不能履行或履行费用过高，因此可以形成判项并被强制执行，义务人不履行的可以通过转化为金钱之债予以履行。

（二）诉讼过程中购房人办妥产权证对诉讼的影响？

根据《民法典》第五百八十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

此类案件中发生这种情形的，原告应撤回关于办理权证的诉讼请求，并应固定金钱之诉的准确金额。

（三）购房人逾期办证的，开发商是否有损失？同问，购房人因开发商原因逾期办证的，购房人是否有损失？

第一，损失的界定。

根据《民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

损失包括自有物质方面的减损，也包括可得利益的丧失，不仅限于金钱减损，还包括义务负担。在风险管理中，通常将损失分为四类：即实质损失、额外费用损失、收入损失和责任损失。具体到此类纠纷中，开发商承担了阶段性担保，但没有缴纳担保费，义务负担处于风险状态，损失很难认定，给了法院自由裁量的空间。

同样，购房人已经收房并正常使用，但因开发商原因逾期办证的，也很难论述损失的存在。但法院确有明确的条文予以保护。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第二，开发商因购房人逾期支付贷款利息承担连带责任后才能向购房人主张责任么？

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第十八条第一款，承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持。

上述情形，开发商的损失已经清楚，当然可以追偿。但即使没有发生连带责任，也可以基于合同约定向购房人主张违约责任。

（四）向购房人主张逾期办证责任所依据合同条款的适用条件？

预售合同条款参考：

第九条，该商品房交付后90日内，甲、乙双方共同申请房屋所有权转移登记；甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市住房保障和房局。

补充约定第14条，甲方应及时以书面形式通知乙方前来办理房屋的产证转移，乙方在接到甲方办理房地产权证通知后仍延迟申办，导致甲方的担保责任不能及时解除的，则从甲方通知发出后15日起按甲方为乙方向银行提供的担保金额的万分之三／天计算，向甲方支付担保费。

第一，催告送达。如果没有自行催告送达，即使在诉讼阶段法院采取了送达措施也可能不被适用。

南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初3208号民事判决书认为：

2018年12月7日，原告通过EMS国内标准快递向被告寄送《办证催告函》，通知被告于2018年12月30日前办妥案涉房屋的房产证、土地证及他项权利证。2019年1月7日，原告再次通过EMS国内标准快递向被告寄送《办证催告函》，通知被告于2019年1月20日前办结。其中，上述两份快递收件人地址均填写为“﹡新都会14-﹡”，且均被退回。诉讼过程中公告送达。

本院依法向被告送达包括起诉状副本在内的相关应诉材料属于民事诉讼的程序性事项，目的是保障被告相关诉讼权利，而原告通知被告办证系双方明确约定的具有先后履行顺序的合同义务，与诉讼权利无涉。原告未尽及时通知义务，亦未能就办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案进行举证，故对原告要求被告办理产证、支付担保费及律师费的诉讼请求不予支持。

第二，开发商关于办证的举证责任

1、催告函，证明尽到了告知的责任。

2、房屋权属登记资料报送收据，证明尽到了己方提供办证资料责任。

3、购买票据或发票，证明尽到了配合办证义务。

4、相关沟通记录，证明积极自力救济。

5、其他

第三，担保费的属性

第一种观点，担保费是购房人对开发商担保行为支付的对价补偿，附条件支付。条文列明的字样是“担保费”，如果购房人未按约定办理产权证，应启动和适用该条款，该金额不是损失和违约金，是开发商基于担保而应得的费用。

但开发商收取担保费可能被认定为开展担保业务，目前需要审批许可。

第二种观点，担保费实质为违约金。《民法典》第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。参考条款约定了购房人积极办证的义务，如果违约，应当承担相应的不利后果。

从参阅案例来看，多数情形引用此条约定并以违约金性质进行主张。

第四，担保费、违约金及损失的计算标准，暨计算基数、逾期期间、扣除期间、日标准的确定。

南京市中级人民法院（2020）苏01民终1735号民事判决书：

一审法院认为：原告、被告签订《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，当事人应当按照约定内容履行合同义务。根据合同约定，被告有及时办证的义务，被告于2017年9月19日收到原告通知办证的材料后应及时办理所有权转移登记手续。被告延迟申办导致原告的担保责任不能及时解除应承担相应的违约责任，原告主张被告承担逾期办证的违约责任符合合同约定，一审法院经核算，违约金应以345万元为基数，自2017年10月12日起计算至2019年6月17日（已扣除国庆7天法定节假日），按日利率万分之三计算，合计634455元。原告的担保期限至光大银行领取案涉房屋他项权利（抵押权）证书之日止。对于被告辩称系开发商不给其出具发票致其不能办证，未能提供证据证明其已履行了前往原告处换开发票的先行义务，系开发商原因导致其无法办证，故被告的抗辩理由均不成立，一审法院不予采信。

被告对一审判决不服，于2019年12月29日向南京中院提出上诉，请求中院撤销一审判决，查明事实依法改判驳回诉请。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实双方当事人均无异议，中院予以确认。

二审中院认为，上诉人于2017年9月19日收到被上诉人通知其办证的材料，而于2019年6月18日办理完成涉案房屋所有权转移登记，已构成逾期办证。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，上诉人虽逾期办理房屋产权证，但其按时归还按揭贷款，未导致开发公司承担担保责任，被上诉人也未举证证明其因上诉人的逾期办证产生相应损失，故本院综合考虑上诉人逾期办证的时间、被上诉人的损失情况以及另案诉讼的情况，对原告主张的违约金酌减为30000元。

福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初581号民事判决书认为:

虽然合同补充协议约定被告逾期超过30日并导致原告设立的担保责任无法解除，每日应向原告按其总房款的万分之八支付违约金，直至实际办妥房屋产权证日止，鉴于被告逾期办证势必对原告公司造成损失风险，双方亦确认被告至今按月还贷，未发生欠款情形，若按合同约定的逾期办证的违约金标准来计算损失显然过高，且与合同中所约定的原告公司若逾期办证应向被告支付房屋总价款日万分之一的违约金约定相比，显失公平，参照合同约定原告公司逾期办证的违约金标准，本院对被告提出调整违约金的标准为日万分之一的意见予以采纳。因此被告应向原告公司支付2017年12月23日起至2018年3月8日止（合计75天）的逾期办证违约金为13537.5元（1805000元×0.01%×75天）。

泉州市中级人民法院（2018）闽05民终891号民事判决书认为：

被告于2016年11月23日收到原告公司的送达《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，根据合同约定，其应于2016年12月3日前向原告公司提供办理产权登记所需文件及资料，但直至2017年2月7日才履行上述义务，已构成违约，应承担逾期委托办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条有关“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。”的规定，二审中，本院依照上述规定向原告释明，被告认为逾期委托办证违约金标准过高，应予调整。本院根据合同的履行情况、被告的过错程度以及抗辩意见等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将逾期委托办证违约金标准调整为每日按购房款的万分之一计算，故被告应支付自2016年12月4日起至2017年2月6日止每日按购房款的日万分之一计算的违约金3617.89元（556598元×0.0001×65天）。

（五）律师费

福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初581号民事判决书认为:

关于原告公司诉请被告支付律师费11900元，鉴于合同补充协议中约定“买受人违约，出卖人有权依据约定要求买受人承担违约责任，出卖人为此而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费用、保全费用及律师费等）均应由买受人承担”，原告公司为本案诉讼支出律师费11900元有相应的转账记录及发票为据，被告亦同意支付律师费，本院予以准许。

南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初386号民事判决书认为：

各方在《个人购房抵押（保证）借款合同》中约定“因订立和履行本合同而发生的印花税、契税、律师费、公证费、保险费、抵押登记费等费用由债务人承担”办理产权登记、抵押登记，均涉及到原告的保证责任范围，因此被告应承担本案的律师费。

四、对法院自由酌定赔偿金额的评议

从参阅案例中发现，福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初581号民事判决书将约定的日万分之八标准调整为日万分之一，泉州市中级人民法院（2018）闽05民终891号民事判决书将违约金标准调整为日万分之一，而南京市中级人民法院（2020）苏01民终1735号民事判决书直接将违约金数额从60多万元酌定为3万元，分歧较大。

在南京市中级人民法院（2020）苏01民终1735号民事判决书中，一审、二审法院均都查明并认为：双方当事人签订的商品房预售合同合法有效，根据合同补充约定第14条，购房人逾期办证的，则从通知发出后第15日起按照甲方向银行提供的担保金额的万分之三/天计算违约金。两级法院均认为被告逾期办证构成违约，应当承担违约责任，分歧在于：一审法院按照合同约定计算违约金为634455元，二审法院背离约定自由酌定违约金为30000元。

笔者认为南京市中级人民法院（2020）苏01民终1735号民事判决书将违约金从634455元酌减为30000元，违背当事人的意思自治原则和公平原则，并不妥当： 

第一、针对购房人及开发商逾期办证责任，应遵守同一个条款同一套适用标准，如果适用双重标准不仅对开发商不公，也动摇了合同法公平原则。

在关联案件2018苏0114民初1992号案件中，一审法院判决开发商按照银行同期贷款利率支付逾期办证违约金295896.92元，二审法院对此违约金标准进行了维持，该判决已经生效和履行。同样一份合同，同样有效的条款，同样的逾期办证责任，二审法院忽略之前做出的按照同期银行贷款计算逾期办证违约责任判例，将违约金从63万多元酌减为3万元，形成明显的比对落差，动摇了合同法公平原则。

第二、合同约定的“万分之三/天”的违约金标准符合市场惯例，不应通过自由裁量动摇合同法意思自治原则。法院在没有充分说理论证的情形下，忽视约定标准而将违约金大幅酌减，会使交易双方处于不稳定的心理状态，动摇了法治的可预期性及意思自治原则！

第三、法官自由裁量权的行使不能任意为之。自由裁量权是一种相对自由权，更多的表现为在对严格的规则进行漏洞补救。如果双方在商品房预售合同及补充协议中相关适用的条款意思明确，不存在歧义，不违反法律规定，违约金标准不高，不存在自由酌定的前提。如果对法官的自由裁量不加限制可能使其随意扩张，导致权力的滥用，必然会产生司法专横，损害司法公正。

五、结语

开发商或担保公司为购房人按揭贷款提供阶段性担保比较常见，购房人逾期办证会使开发商或担保公司风险负担加大，进而引发诉讼。该类诉讼的法律适用尚未在法律或司法解释中找到明确的解决方案。在购房人正常还贷情形下，开发商的损失比较难论证，即使合同条款中有明确的违约金计算标准，实践中也很可能被法院调整适用，比如从约定的日万分三标准调整为日万分之一或者银行同期贷款利率。另外，法院对于启用条款追究购房人逾期办证责任的举证要求较高。

因此建议：1、当事人在合同中明确约定送达地址。当事人在纠纷发生之前约定送达地址的，人民法院可以将该地址作为送达诉讼文书的确认地址。2、购房人逾期办证条款，使用“违约金”表述，并参考最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条的违约金确定标准，“按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。”